ChrysosDOSSIERS
Меню
Контакты
База знаний · Структуры

Недвижимость в ЕС через компанию специального назначения

Объектом недвижимости на Кипре владеет компания, созданная для него, а ею — холдинговая компания владельцев на Британских Виргинских островах, поэтому у здания один юридический собственник со своей отчётностью, финансированием и записями в реестрах.

Недвижимость в ЕС через компанию специального назначенияВладелец АФизическое лицоВладелец БФизическое лицоХолдинговая компанияКомпания · VGКомпания-владелецнедвижимостиКомпания · CY
Недвижимость в ЕС через компанию специального назначения

Недвижимость часто держат в компании, созданной для одного объекта. Компания — юридический собственник: она берёт кредит под залог здания и подписывает договоры аренды, а инвесторы владеют её акциями. Продать объект или сменить инвесторов тогда можно, передав акции, а доходы и расходы по объекту отражаются в одной отчётности.

На Кипре такая компания платит корпоративный налог 15% с арендного дохода, а гербовый сбор отменён с 2026 года. Её акции облагаются кипрским налогом на прирост капитала, поскольку не менее 20% их стоимости приходится на недвижимость на Кипре; до 2026 года порог составлял 50%.

Регламент ЕС о противодействии отмыванию денег добавляет правило для владельцев из-за пределов ЕС. С 10 июля 2027 года компания или траст из-за пределов ЕС, приобретающие недвижимость в ЕС, обязаны зарегистрировать своих бенефициарных владельцев в центральном реестре ЕС. Здесь недвижимостью владеет кипрская компания, чьи владельцы уже внесены в кипрский реестр; правило касается компании из-за пределов ЕС в цепочке, которая покупает недвижимость в ЕС на своё имя.

Кто бенефициарный владелец

Владелец А владеет 80% холдинговой компании, которой принадлежит 80% компании-владельца недвижимости, — при перемножении 64%; кроме того, А контролирует холдинговую компанию, а она контролирует компанию-владельца. У Владельца Б две цепочки. 20% холдинговой компании дают ему 16%, а прямое владение добавляет ещё 20% — всего 36%. Ни одна цепочка в отдельности не достигает 25%. Вместе — по методу Регламента ЕС о противодействии отмыванию денег, который применяется с 10 июля 2027 года, — они превышают порог, поэтому Б тоже бенефициарный владелец компании-владельца недвижимости. В реестре BVI холдинговой компании порог 10%, поэтому оба владельца указаны там по своим прямым долям.

Фактическая доля участия — Компания-владелец недвижимости
ЛицоЧерез долиЧерез роль
Владелец А64%
контролирует прямого владельца		—
Владелец Б36%—
Структуры

Что подаёт и хранит каждый уровень

  1. 01

    Владельцы

    Удостоверение личности и адрес, налоговое резидентство, источник средств на покупку недвижимости и соглашение между двумя владельцами, охватывающее и прямое владение Владельца Б.

  2. 02

    Холдинговая компания

    Реестр участников, конфиденциально поданный Регистратору BVI; сведения о бенефициарных владельцах, которые подаёт зарегистрированный агент и обновляет в течение 30 дней после любого изменения; ежегодный финансовый отчёт зарегистрированному агенту в течение девяти месяцев после окончания года; декларация об экономическом присутствии.

  3. 03

    Компания-владелец недвижимости

    Договор купли-продажи и право собственности, кредитные и обеспечительные документы, договоры аренды; подача в кипрский реестр бенефициарных владельцев и её ежегодное подтверждение; аудированная отчётность по МСФО, годовой отчёт HE32 и налоговая декларация; арендный доход облагается по ставке 15%.

На что обратить внимание

  • С 10 июля 2027 года компания или траст из-за пределов ЕС, приобретающие недвижимость в ЕС, обязаны зарегистрировать своих бенефициарных владельцев в центральном реестре ЕС; кто уже владеет недвижимостью в ЕС на эту дату, подаёт сведения до 10 января 2028 года, а об изменениях сообщает в течение 28 дней
  • С 2026 года акции компании, у которой не менее 20% стоимости (ранее 50%) приходится на недвижимость на Кипре, облагаются кипрским налогом на прирост капитала, поэтому продажа акций компании-владельца облагается налогом на Кипре
  • BVI входят в кипрский список низконалоговых юрисдикций на 2026 год, поэтому дивиденды, которые компания-владелец выплачивает холдинговой компании, могут облагаться налогом у источника, а проценты в её пользу не вычитаются, если не применяется исключение
  • С июня 2025 года BVI входят в список FATF юрисдикций под усиленным мониторингом, а с января 2026 года — в список ЕС высокорисковых третьих стран; банки ЕС и другие обязанные лица применяют усиленную проверку к связям с BVI

Что хранится в досье

  • Схема собственности с обоими владениями Владельца Б и подтверждениями по ним
  • Документы о праве собственности, покупке и финансировании объекта
  • Реестры и подачи о бенефициарных владельцах обеих компаний, сверенные между собой
  • Календарь подач на Кипре и на BVI и сроки реестра ЕС, которые с июля 2027 года применяются к любому владельцу недвижимости в ЕС из-за его пределов

Юрисдикции в этой структуре

CY · 6 форм

Кипр

Государство — член ЕС с корпоративным правом английского образца; используется для холдинговых, финансовых, IP-, судоходных компаний и фондов. Корпоративный налог 15% с 2026 года, реестр бенефициарных владельцев закрыт для публики.

VG · 4 формы

Британские Виргинские Острова

Карибская юрисдикция, чья коммерческая компания используется в холдинговых структурах, совместных предприятиях и фондах. С июня 2025 года — в «сером» списке FATF, с января 2026 года — в списке ЕС третьих стран с высоким риском, а также в Приложении II налогового списка ЕС.

Общая информация, не консультация. Сведения приведены по состоянию на дату, указанную на каждой странице. Законы, списки и ставки меняются; что применимо к конкретной компании, подтверждает специалист, который действует от её имени. Chrysos не осуществляет регулируемой деятельности и не даёт юридических или налоговых консультаций.

Сведения по состоянию на 30 октября 2026 г.

Обсудить вашу структуруВсе структуры