Imóvel na UE detido através de uma sociedade veículo
Um imóvel em Chipre pertence a uma sociedade constituída para esse fim, e essa sociedade à sociedade holding dos proprietários nas BVI, pelo que o edifício tem um único titular registado, com contas, financiamento e inscrições no registo próprios.
Organograma de titularidade
- Proprietário A detém 80% — Sociedade holding
- Proprietário B detém 20% — Sociedade holding
- Sociedade holding detém 80% — Sociedade imobiliária
- Proprietário B detém 20% — Sociedade imobiliária
Um imóvel é muitas vezes detido por uma sociedade constituída para esse único ativo. A sociedade é a titular registada, contrai empréstimos garantidos pelo edifício e assina os contratos de arrendamento, e os investidores detêm as suas ações. Uma venda ou uma mudança de investidores pode então fazer-se através da transmissão de ações, e os rendimentos e os custos do imóvel ficam num único conjunto de contas.
Em Chipre, uma sociedade deste tipo paga imposto sobre as sociedades à taxa de 15 % sobre os rendimentos prediais, e o imposto do selo foi abolido a partir de 2026. As suas ações estão sujeitas ao imposto cipriota sobre mais-valias, porque pelo menos 20 % do seu valor provém de imóveis em Chipre; até 2026, o limiar era de 50 %.
O regulamento antibranqueamento de capitais da UE acrescenta uma regra para os proprietários de fora da UE. A partir de 10 de julho de 2027, uma sociedade ou um trust de fora da UE que adquira imóveis na UE tem de registar os seus beneficiários efetivos num registo central da UE. Aqui, o imóvel é detido por uma sociedade cipriota cujos titulares já constam do registo cipriota; a regra abrange uma sociedade de fora da UE que, na cadeia, compre imóveis na UE em nome próprio.
Quem é o beneficiário efetivo
O proprietário A detém 80 % da sociedade holding, que detém 80 % da sociedade imobiliária — 64 % por multiplicação — e A controla a sociedade holding, que controla a sociedade imobiliária. O proprietário B tem duas cadeias. Os 20 % de B na sociedade holding dão 16 %, e a participação direta de B acrescenta 20 %, pelo que B tem 36 % no total. Nenhuma das cadeias atinge 25 % por si só. Somadas — o método do regulamento antibranqueamento de capitais da UE (Regulamento (UE) 2024/1624), aplicável a partir de 10 de julho de 2027 —, atingem esse limiar, pelo que B é também beneficiário efetivo da sociedade imobiliária. O registo da sociedade holding nas BVI utiliza um limiar de 10 %, pelo que ambos os proprietários aí figuram pelas suas participações diretas.
| Pessoa | Por participação | Por via de uma função |
|---|---|---|
| Proprietário A | 64% | — |
| Proprietário B | 36% | — |
O que cada nível entrega e conserva
- 01
Os proprietários
A identidade e o endereço, a residência fiscal, a origem do dinheiro utilizado na compra do imóvel e o acordo entre os dois proprietários, que abrange também a participação direta do proprietário B.
- 02
A sociedade holding
O seu registo de sócios, entregue a título confidencial ao Conservador das BVI; a declaração de beneficiário efetivo, feita pelo agente registado e atualizada no prazo de 30 dias após qualquer alteração; a declaração financeira anual ao agente registado no prazo de nove meses após o fim do exercício; e a declaração de substância económica.
- 03
A sociedade imobiliária
O contrato de compra e o título de propriedade, os documentos do empréstimo e das garantias e os contratos de arrendamento; a declaração de beneficiário efetivo em Chipre e a sua confirmação anual; as contas auditadas em IFRS, a declaração anual HE32 e a declaração fiscal, com os rendimentos prediais tributados a 15 %.
Pontos de atenção
- A partir de 10 de julho de 2027, uma sociedade ou um trust de fora da UE que adquira imóveis na UE tem de registar os seus beneficiários efetivos num registo central da UE; quem já detenha imóveis na UE nessa data fá-lo até 10 de janeiro de 2028, e as alterações são comunicadas no prazo de 28 dias
- Desde 2026, as ações de uma sociedade cujo valor provenha em pelo menos 20 % de imóveis situados em Chipre (anteriormente 50 %) estão sujeitas ao imposto cipriota sobre mais-valias, pelo que a venda das ações da sociedade imobiliária é tributada em Chipre
- As BVI constam da lista cipriota de jurisdições de baixa tributação de 2026, pelo que os dividendos que a sociedade imobiliária paga à sua sociedade holding podem estar sujeitos a retenção na fonte, e os juros que lhe paga não são dedutíveis, salvo se for aplicável uma isenção
- As BVI constam da lista do GAFI de jurisdições sob monitorização reforçada desde junho de 2025 e da lista da UE de países terceiros de risco elevado desde janeiro de 2026; os bancos da UE e as demais entidades obrigadas aplicam diligência reforçada às relações ligadas às BVI
O que o dossier conserva
- O organograma de titularidade, com as duas participações do proprietário B representadas e documentadas
- O título de propriedade e os documentos de compra e de financiamento do imóvel
- Os registos e as declarações de beneficiário efetivo das duas sociedades, reconciliados entre si
- O calendário das entregas em Chipre e nas BVI, e as datas do registo da UE aplicáveis a partir de julho de 2027 a qualquer proprietário de imóveis na UE estabelecido fora da UE
Jurisdições nesta estrutura
Chipre
Estado-Membro da UE com direito das sociedades de matriz inglesa, utilizado para veículos de holding, financiamento, propriedade intelectual, transporte marítimo e fundos; taxa de imposto sobre as sociedades de 15 % desde 2026 e um registo de beneficiários efetivos não público.
Ilhas Virgens Britânicas
Jurisdição das Caraíbas cuja sociedade comercial (business company) serve estruturas holding, de joint venture e de fundos; na lista cinzenta do GAFI desde junho de 2025, na lista da UE de países terceiros de risco elevado desde janeiro de 2026 e no Anexo II da lista fiscal da UE.
Informação geral, não aconselhamento. Os factos são indicados à data referida em cada página. A lei, as listas e as taxas mudam; o profissional que atua pela entidade confirma o que lhe é aplicável. A Chrysos não exerce qualquer atividade regulada nem presta aconselhamento jurídico ou fiscal.
- EU Anti-Money Laundering Regulation (EU) 2024/1624 (EUR-Lex)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 67 — non-EU entities and EU real estate (Springlex reading aid)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 52 — indirect ownership across chains (Springlex reading aid)
- Trident Trust — Summary of Cyprus's 2026 tax reforms
- Andersen — Cyprus low-tax jurisdictions list for 2026
- Appleby — Key developments in the BVI beneficial ownership regime (February 2026)
- Maples — BVI business companies, requirements for new annual returns