Un bien immobilier dans l’UE détenu par une société ad hoc
Un bien immobilier à Chypre appartient à une société constituée à cet effet, elle-même détenue par la société holding des propriétaires aux BVI ; l’immeuble a ainsi un seul propriétaire en titre, avec ses propres comptes, son financement et ses inscriptions aux registres.
Organigramme de détention
- Propriétaire A détient 80% — Société holding
- Propriétaire B détient 20% — Société holding
- Société holding détient 80% — Société immobilière
- Propriétaire B détient 20% — Société immobilière
Un bien immobilier est souvent détenu par une société constituée pour ce seul actif. La société est le propriétaire en titre, emprunte en donnant l’immeuble en garantie et signe les baux, et les investisseurs détiennent ses actions. Une cession ou un changement d’investisseurs peut alors se faire par cession d’actions, et les revenus et les charges du bien sont réunis dans un seul jeu de comptes.
À Chypre, une telle société paie l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % sur ses revenus locatifs, et le droit de timbre a été supprimé à compter de 2026. Ses actions entrent dans le champ de l’impôt chypriote sur les plus-values, car elles tirent au moins 20 % de leur valeur de biens immobiliers chypriotes ; le seuil était de 50 % jusqu’en 2026.
Le règlement LCB-FT de l’UE ajoute une règle pour les propriétaires extérieurs à l’UE. À partir du 10 juillet 2027, une société ou un trust extérieur à l’UE qui acquiert un bien immobilier dans l’UE doit inscrire ses bénéficiaires effectifs dans un registre central de l’UE. Ici, le bien est détenu par une société chypriote dont les propriétaires figurent déjà au registre chypriote ; la règle vise une société non européenne de la chaîne qui achète un bien immobilier dans l’UE en son nom propre.
Qui est bénéficiaire effectif
Le propriétaire A détient 80 % de la société holding, qui détient 80 % de la société immobilière — soit 64 % par multiplication —, et A contrôle la société holding, qui contrôle la société immobilière. Le propriétaire B dispose de deux chaînes. Les 20 % que B détient dans la société holding lui donnent 16 %, et sa participation directe ajoute 20 % ; B détient donc 36 % au total. Aucune des deux chaînes n’atteint 25 % à elle seule. Additionnées — la méthode du règlement LCB-FT de l’UE, applicable à partir du 10 juillet 2027 —, elles l’atteignent ; B est donc lui aussi bénéficiaire effectif de la société immobilière. Le registre des BVI de la société holding retient un seuil de 10 % ; les deux propriétaires y figurent donc au titre de leurs actions directes.
| Personne | Par les actions | Par une fonction |
|---|---|---|
| Propriétaire A | 64% | — |
| Propriétaire B | 36% | — |
Ce que chaque niveau dépose et conserve
- 01
Les propriétaires
L’identité et l’adresse, la résidence fiscale, l’origine des fonds utilisés pour acquérir le bien, et l’accord entre les deux propriétaires, qui couvre aussi la participation directe du propriétaire B.
- 02
La société holding
Son registre des associés, déposé à titre privé auprès du Registrar des BVI ; la déclaration des bénéficiaires effectifs, effectuée par l’agent enregistré et mise à jour dans les 30 jours suivant tout changement ; la déclaration financière annuelle remise à l’agent enregistré dans les neuf mois suivant la clôture de l’exercice ; et la déclaration de substance économique.
- 03
La société immobilière
Le contrat d’acquisition et le titre de propriété, les documents de prêt et de sûretés et les baux ; la déclaration chypriote des bénéficiaires effectifs et sa confirmation annuelle ; les comptes IFRS audités, la déclaration annuelle HE32 et la déclaration fiscale, les revenus locatifs étant imposés à 15 %.
Points d’attention
- À partir du 10 juillet 2027, une société ou un trust extérieur à l’UE qui acquiert un bien immobilier dans l’UE doit inscrire ses bénéficiaires effectifs dans un registre central de l’UE ; une entité qui détient déjà un bien immobilier dans l’UE à cette date effectue sa déclaration au plus tard le 10 janvier 2028, et les changements sont déclarés dans les 28 jours
- Depuis 2026, les actions d’une société qui tire au moins 20 % de sa valeur de biens immobiliers chypriotes (contre 50 % auparavant) entrent dans le champ de l’impôt chypriote sur les plus-values ; une cession des actions de la société immobilière est donc imposée à Chypre
- Les BVI figurent sur la liste chypriote 2026 des juridictions à faible fiscalité ; les dividendes que la société immobilière verse à sa société holding peuvent donc supporter une retenue à la source, et les intérêts qui lui sont versés ne sont pas déductibles, sauf exonération applicable
- Les BVI figurent sur la liste du GAFI des juridictions sous surveillance renforcée depuis juin 2025 et sur la liste de l’UE des pays tiers à haut risque depuis janvier 2026 ; les banques de l’UE et les autres entités assujetties appliquent des mesures de vigilance renforcées aux relations liées aux BVI
Ce que le dossier conserve
- L’organigramme de détention, où figurent et sont justifiées les deux participations du propriétaire B
- Le titre de propriété et les documents d’acquisition et de financement du bien
- Les registres et les déclarations des bénéficiaires effectifs des deux sociétés, rapprochés les uns des autres
- Le calendrier des déclarations à Chypre et aux BVI, ainsi que les échéances du registre de l’UE applicables à partir de juillet 2027 à tout propriétaire extérieur à l’UE d’un bien immobilier situé dans l’UE
Juridictions de cette structure
Chypre
État membre de l’UE doté d’un droit des sociétés d’inspiration anglaise, utilisé pour des véhicules de holding, de financement, de propriété intellectuelle, de transport maritime et de fonds ; un taux d’impôt sur les sociétés de 15 % depuis 2026 et un registre des bénéficiaires effectifs non public.
Îles Vierges britanniques
Juridiction des Caraïbes dont la société commerciale (business company) sert aux structures de holding, de coentreprise et de fonds ; sur la liste grise du GAFI depuis juin 2025, sur la liste de l’UE des pays tiers à haut risque depuis janvier 2026, et à l’annexe II de la liste fiscale de l’UE.
Information générale, non un conseil. Les informations sont à jour à la date indiquée sur chaque page. Les lois, les listes et les taux évoluent ; le professionnel qui agit pour l’entité confirme ce qui lui est applicable. Chrysos n’exerce aucune activité réglementée et ne fournit aucun conseil juridique ou fiscal.
- EU Anti-Money Laundering Regulation (EU) 2024/1624 (EUR-Lex)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 67 — non-EU entities and EU real estate (Springlex reading aid)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 52 — indirect ownership across chains (Springlex reading aid)
- Trident Trust — Summary of Cyprus's 2026 tax reforms
- Andersen — Cyprus low-tax jurisdictions list for 2026
- Appleby — Key developments in the BVI beneficial ownership regime (February 2026)
- Maples — BVI business companies, requirements for new annual returns