Ακίνητο στην ΕΕ μέσω εταιρείας ειδικού σκοπού
Ένα ακίνητο στην Κύπρο ανήκει σε εταιρεία που έχει συσταθεί γι’ αυτό, και η εταιρεία αυτή στην εταιρεία συμμετοχών των ιδιοκτητών στις Βρετανικές Παρθένους Νήσους, ώστε το κτίριο να έχει έναν εγγεγραμμένο κύριο με δικές του οικονομικές καταστάσεις, χρηματοδότηση και εγγραφές σε μητρώα.
Διάγραμμα ιδιοκτησιακής δομής
- Ιδιοκτήτης Α κατέχει 80% — Εταιρεία συμμετοχών
- Ιδιοκτήτης Β κατέχει 20% — Εταιρεία συμμετοχών
- Εταιρεία συμμετοχών κατέχει 80% — Εταιρεία ακινήτου
- Ιδιοκτήτης Β κατέχει 20% — Εταιρεία ακινήτου
Τα ακίνητα συχνά κατέχονται από εταιρεία που έχει συσταθεί για αυτό το ένα περιουσιακό στοιχείο. Η εταιρεία είναι ο εγγεγραμμένος κύριος, δανείζεται με εξασφάλιση το κτίριο και υπογράφει τις μισθώσεις, ενώ οι επενδυτές κατέχουν τις μετοχές της. Μια πώληση ή μια αλλαγή επενδυτών μπορεί τότε να γίνει με μεταβίβαση μετοχών, και τα έσοδα και τα έξοδα του ακινήτου βρίσκονται σε ένα σύνολο οικονομικών καταστάσεων.
Στην Κύπρο μια τέτοια εταιρεία καταβάλλει εταιρικό φόρο 15% επί του εισοδήματος από ενοίκια, και το τέλος χαρτοσήμου καταργήθηκε από το 2026. Οι μετοχές της εμπίπτουν στον κυπριακό φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, επειδή αντλούν τουλάχιστον το 20% της αξίας τους από ακίνητα στην Κύπρο· το όριο ήταν 50% έως το 2026.
Ο κανονισμός AML της ΕΕ προσθέτει έναν κανόνα για ιδιοκτήτες εκτός ΕΕ. Από τις 10 Ιουλίου 2027, μια εταιρεία ή ένα καταπίστευμα εκτός ΕΕ που αποκτά ακίνητο στην ΕΕ πρέπει να καταχωρίσει τους πραγματικούς δικαιούχους του σε κεντρικό μητρώο της ΕΕ. Εδώ το ακίνητο κατέχεται από κυπριακή εταιρεία της οποίας οι ιδιοκτήτες βρίσκονται ήδη στο κυπριακό μητρώο· ο κανόνας αφορά μια εταιρεία εκτός ΕΕ στην αλυσίδα που αγοράζει ακίνητο στην ΕΕ στο δικό της όνομα.
Ποιος είναι ο πραγματικός δικαιούχος
Ο ιδιοκτήτης Α κατέχει το 80% της εταιρείας συμμετοχών, η οποία κατέχει το 80% της εταιρείας ακινήτου — 64% με πολλαπλασιασμό — και ο Α ελέγχει την εταιρεία συμμετοχών, η οποία ελέγχει την εταιρεία ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης Β έχει δύο αλυσίδες. Το 20% του Β στην εταιρεία συμμετοχών δίνει 16%, και η άμεση συμμετοχή του Β προσθέτει 20%, οπότε ο Β έχει συνολικά 36%. Καμία αλυσίδα δεν φτάνει μόνη της το 25%. Αθροιζόμενες — με τη μέθοδο του κανονισμού AML της ΕΕ, ο οποίος εφαρμόζεται από τις 10 Ιουλίου 2027 — το φτάνουν, οπότε ο Β είναι επίσης πραγματικός δικαιούχος της εταιρείας ακινήτου. Το μητρώο της εταιρείας συμμετοχών στις Βρετανικές Παρθένους Νήσους χρησιμοποιεί όριο 10%, οπότε και οι δύο ιδιοκτήτες εμφανίζονται εκεί με βάση τις άμεσες μετοχές τους.
| Πρόσωπο | Μέσω μετοχών | Μέσω ρόλου |
|---|---|---|
| Ιδιοκτήτης Α | 64% | — |
| Ιδιοκτήτης Β | 36% | — |
Τι υποβάλλει και τι τηρεί κάθε επίπεδο
- 01
Οι ιδιοκτήτες
Ταυτότητα και διεύθυνση, φορολογική κατοικία, η προέλευση των χρημάτων που χρησιμοποιήθηκαν για την αγορά του ακινήτου, και η συμφωνία μεταξύ των δύο ιδιοκτητών, που καλύπτει και την άμεση συμμετοχή του ιδιοκτήτη Β.
- 02
Η εταιρεία συμμετοχών
Το μητρώο μελών της, που κατατίθεται ιδιωτικά στον έφορο εταιρειών των Βρετανικών Παρθένων Νήσων· η δήλωση πραγματικών δικαιούχων, που υποβάλλεται από τον εγγεγραμμένο αντιπρόσωπο και επικαιροποιείται εντός 30 ημερών από κάθε αλλαγή· η ετήσια χρηματοοικονομική δήλωση προς τον εγγεγραμμένο αντιπρόσωπο εντός εννέα μηνών από τη λήξη του έτους· και η δήλωση οικονομικής ουσίας.
- 03
Η εταιρεία ακινήτου
Το συμβόλαιο αγοράς και ο τίτλος ιδιοκτησίας, τα έγγραφα δανείου και εξασφαλίσεων και οι μισθώσεις· η κυπριακή δήλωση πραγματικών δικαιούχων και η ετήσια επιβεβαίωσή της· ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις κατά τα ΔΠΧΑ, η ετήσια έκθεση HE32 και η φορολογική δήλωση, με το εισόδημα από ενοίκια να φορολογείται με 15%.
Τι χρειάζεται προσοχή
- Από τις 10 Ιουλίου 2027, μια εταιρεία ή ένα καταπίστευμα εκτός ΕΕ που αποκτά ακίνητο στην ΕΕ πρέπει να καταχωρίσει τους πραγματικούς δικαιούχους του σε κεντρικό μητρώο της ΕΕ· όσοι κατέχουν ήδη ακίνητα στην ΕΕ κατά την ημερομηνία αυτή υποβάλλουν έως τις 10 Ιανουαρίου 2028, και οι αλλαγές αναφέρονται εντός 28 ημερών
- Από το 2026, οι μετοχές εταιρείας που αντλεί τουλάχιστον το 20% της αξίας της από ακίνητα στην Κύπρο (προηγουμένως 50%) εμπίπτουν στον κυπριακό φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, οπότε η πώληση των μετοχών της εταιρείας ακινήτου φορολογείται στην Κύπρο
- Οι Βρετανικές Παρθένοι Νήσοι περιλαμβάνονται στον κυπριακό κατάλογο δικαιοδοσιών χαμηλής φορολογίας του 2026, οπότε τα μερίσματα που καταβάλλει η εταιρεία ακινήτου στην εταιρεία συμμετοχών μπορεί να υπόκεινται σε παρακράτηση φόρου, και οι τόκοι που της καταβάλλονται δεν εκπίπτουν, εκτός αν εφαρμόζεται απαλλαγή
- Οι Βρετανικές Παρθένοι Νήσοι βρίσκονται στον κατάλογο της FATF με τις δικαιοδοσίες υπό αυξημένη παρακολούθηση από τον Ιούνιο του 2025 και στον κατάλογο της ΕΕ με τις τρίτες χώρες υψηλού κινδύνου από τον Ιανουάριο του 2026· οι τράπεζες και οι άλλες υπόχρεες οντότητες στην ΕΕ εφαρμόζουν ενισχυμένη δέουσα επιμέλεια σε σχέσεις που συνδέονται με τις Βρετανικές Παρθένους Νήσους
Τι τηρεί ο φάκελος
- Το διάγραμμα ιδιοκτησιακής δομής, με εμφανείς και τεκμηριωμένες και τις δύο συμμετοχές του ιδιοκτήτη Β
- Τα έγγραφα τίτλου, αγοράς και χρηματοδότησης του ακινήτου
- Τα μητρώα και οι δηλώσεις πραγματικών δικαιούχων και των δύο εταιρειών, συμφωνημένα μεταξύ τους
- Το ημερολόγιο των υποβολών στην Κύπρο και στις Βρετανικές Παρθένους Νήσους, και οι ημερομηνίες του μητρώου της ΕΕ που ισχύουν από τον Ιούλιο του 2027 για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου στην ΕΕ από χώρα εκτός ΕΕ
Οι δικαιοδοσίες αυτής της δομής
Κύπρος
Κράτος μέλος της ΕΕ με εταιρικό δίκαιο αγγλικής προέλευσης, που χρησιμοποιείται για οχήματα συμμετοχών, χρηματοδότησης, διανοητικής ιδιοκτησίας, ναυτιλίας και επενδυτικών ταμείων· συντελεστής εταιρικού φόρου 15% από το 2026 και μη δημόσιο μητρώο πραγματικών δικαιούχων.
Βρετανικές Παρθένοι Νήσοι
Δικαιοδοσία της Καραϊβικής της οποίας η επιχειρηματική εταιρεία (business company) εξυπηρετεί δομές συμμετοχών, κοινοπραξιών και επενδυτικών ταμείων· στη «γκρίζα» λίστα της FATF από τον Ιούνιο του 2025, στον κατάλογο της ΕΕ με τις τρίτες χώρες υψηλού κινδύνου από τον Ιανουάριο του 2026 και στο Παράρτημα II του φορολογικού καταλόγου της ΕΕ.
Γενική πληροφόρηση, όχι συμβουλή. Τα στοιχεία ισχύουν κατά την ημερομηνία που αναγράφεται σε κάθε σελίδα. Η νομοθεσία, οι κατάλογοι και οι συντελεστές αλλάζουν· ο επαγγελματίας που ενεργεί για λογαριασμό της οντότητας επιβεβαιώνει τι ισχύει γι’ αυτήν. Η Chrysos δεν ασκεί ρυθμιζόμενη δραστηριότητα και δεν παρέχει νομικές ή φορολογικές συμβουλές.
- EU Anti-Money Laundering Regulation (EU) 2024/1624 (EUR-Lex)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 67 — non-EU entities and EU real estate (Springlex reading aid)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 52 — indirect ownership across chains (Springlex reading aid)
- Trident Trust — Summary of Cyprus's 2026 tax reforms
- Andersen — Cyprus low-tax jurisdictions list for 2026
- Appleby — Key developments in the BVI beneficial ownership regime (February 2026)
- Maples — BVI business companies, requirements for new annual returns