Inmuebles en la UE a través de una sociedad instrumental
Un inmueble en Chipre pertenece a una sociedad constituida para él, y esa sociedad a la sociedad holding de los propietarios en las IVB, de modo que el edificio tiene un único titular inscrito, con sus propias cuentas, su financiación y sus inscripciones registrales.
Organigrama de la propiedad
- Propietario A posee el 80% — Sociedad holding
- Propietario B posee el 20% — Sociedad holding
- Sociedad holding posee el 80% — Sociedad inmobiliaria
- Propietario B posee el 20% — Sociedad inmobiliaria
Los inmuebles se tienen a menudo a través de una sociedad constituida para ese único activo. La sociedad es la titular inscrita, se endeuda con la garantía del edificio y firma los arrendamientos, y los inversores poseen sus acciones. Una venta o un cambio de inversores puede realizarse entonces mediante la transmisión de acciones, y los ingresos y los gastos del inmueble figuran en un único juego de cuentas.
En Chipre, una sociedad de este tipo tributa en el impuesto sobre sociedades al 15 % por sus rentas de alquiler, y el impuesto de timbre (stamp duty) quedó suprimido a partir de 2026. Sus acciones están sujetas al impuesto chipriota sobre plusvalías, porque su valor procede al menos en un 20 % de inmuebles situados en Chipre; hasta 2026, el umbral era del 50 %.
El Reglamento de la UE sobre prevención del blanqueo de capitales añade una norma para los propietarios de fuera de la UE. A partir del 10 de julio de 2027, una sociedad o un trust de fuera de la UE que adquiera bienes inmuebles en la UE debe inscribir a sus titulares reales en un registro central de titularidad real de la UE. Aquí el inmueble pertenece a una sociedad chipriota cuyos propietarios ya figuran en el registro chipriota; la norma alcanza a una sociedad de fuera de la UE de la cadena que compre inmuebles en la UE a su propio nombre.
Quién es el titular real
El propietario A posee el 80 % de la sociedad holding, que posee el 80 % de la sociedad inmobiliaria —el 64 %, por multiplicación—, y A controla la sociedad holding, que controla la sociedad inmobiliaria. El propietario B tiene dos cadenas. Su 20 % de la sociedad holding le da un 16 %, y su participación directa añade un 20 %, de modo que B tiene en total un 36 %. Ninguna de las dos cadenas alcanza por sí sola el 25 %. Sumadas —el método del Reglamento de la UE sobre prevención del blanqueo de capitales, aplicable a partir del 10 de julio de 2027— sí lo alcanzan, por lo que B es también titular real de la sociedad inmobiliaria. El registro de la sociedad holding en las IVB utiliza un umbral del 10 %, por lo que ambos propietarios figuran en él por sus participaciones directas.
| Persona | A través de acciones | A través de una función |
|---|---|---|
| Propietario A | 64% | — |
| Propietario B | 36% | — |
Qué presenta y conserva cada nivel
- 01
Los propietarios
Identidad y domicilio, residencia fiscal, el origen del dinero utilizado para comprar el inmueble y el pacto entre ambos propietarios, que abarca también la participación directa del propietario B.
- 02
La sociedad holding
Su registro de socios, presentado de forma no pública ante el Registrador de las IVB; la declaración de titularidad real, realizada por el agente registrado y actualizada en los 30 días siguientes a cualquier cambio; la declaración financiera anual al agente registrado, en los nueve meses siguientes al cierre del ejercicio, y la declaración de sustancia económica.
- 03
La sociedad inmobiliaria
El contrato de compraventa y el título de propiedad, los documentos del préstamo y de las garantías y los contratos de arrendamiento; la declaración chipriota de titularidad real y su confirmación anual; cuentas auditadas conforme a las NIIF, la declaración anual HE32 y la declaración del impuesto, con las rentas de alquiler gravadas al 15 %.
Puntos de atención
- A partir del 10 de julio de 2027, una sociedad o un trust de fuera de la UE que adquiera bienes inmuebles en la UE debe inscribir a sus titulares reales en un registro central de titularidad real de la UE; quien ya posea bienes inmuebles en la UE en esa fecha presenta la declaración a más tardar el 10 de enero de 2028, y los cambios se comunican en un plazo de 28 días
- Desde 2026, las acciones de una sociedad cuyo valor procede al menos en un 20 % de inmuebles situados en Chipre (antes, el 50 %) están sujetas al impuesto chipriota sobre plusvalías, por lo que la venta de las acciones de la sociedad inmobiliaria tributa en Chipre
- Las IVB figuran en la lista chipriota de jurisdicciones de baja tributación de 2026, por lo que los dividendos que la sociedad inmobiliaria paga a su sociedad holding pueden soportar retención y los intereses que le paga no son deducibles, salvo que se aplique una exención
- Las IVB figuran desde junio de 2025 en la lista del GAFI de jurisdicciones sometidas a mayor vigilancia y desde enero de 2026 en la lista de la UE de terceros países de alto riesgo; los bancos de la UE y las demás entidades obligadas aplican medidas reforzadas de diligencia debida a las relaciones vinculadas con las IVB
Qué conserva el dossier
- El organigrama de la propiedad, con las dos participaciones del propietario B reflejadas y justificadas
- Los documentos de titularidad, compraventa y financiación del inmueble
- Los registros y las declaraciones de titularidad real de ambas sociedades, conciliados entre sí
- El calendario de presentaciones en Chipre y en las IVB, y las fechas del registro de la UE aplicables a partir de julio de 2027 a todo propietario de inmuebles en la UE que sea de fuera de la UE
Jurisdicciones de esta estructura
Chipre
Estado miembro de la UE con un derecho de sociedades de base inglesa, utilizado para vehículos de holding, financiación, propiedad intelectual, transporte marítimo y fondos; un tipo del impuesto sobre sociedades del 15 % desde 2026 y un registro de titulares reales no público.
Islas Vírgenes Británicas
Jurisdicción caribeña cuya sociedad mercantil (business company) se utiliza en estructuras de holding, de empresas conjuntas y de fondos; en la lista gris del GAFI desde junio de 2025, en la lista de la UE de terceros países de alto riesgo desde enero de 2026 y en el anexo II de la lista fiscal de la UE.
Información general, no asesoramiento. Los datos se indican a la fecha que figura en cada página. Las leyes, las listas y los tipos cambian; el profesional que actúa por cuenta de la entidad confirma lo que le es aplicable. Chrysos no realiza actividades reguladas ni presta asesoramiento jurídico ni fiscal.
- EU Anti-Money Laundering Regulation (EU) 2024/1624 (EUR-Lex)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 67 — non-EU entities and EU real estate (Springlex reading aid)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 52 — indirect ownership across chains (Springlex reading aid)
- Trident Trust — Summary of Cyprus's 2026 tax reforms
- Andersen — Cyprus low-tax jurisdictions list for 2026
- Appleby — Key developments in the BVI beneficial ownership regime (February 2026)
- Maples — BVI business companies, requirements for new annual returns