Un immobile nell’UE detenuto tramite una società veicolo
Un immobile a Cipro è di proprietà di una società costituita appositamente, e questa a sua volta della holding delle BVI dei proprietari, così l’edificio ha un unico titolare formale, con propri bilanci, finanziamenti e iscrizioni nei registri.
Schema dell’assetto proprietario
- Proprietario A detiene 80% — Società holding
- Proprietario B detiene 20% — Società holding
- Società holding detiene 80% — Società immobiliare
- Proprietario B detiene 20% — Società immobiliare
Un immobile è spesso detenuto in una società costituita per quell’unico bene. La società è il titolare formale, contrae finanziamenti garantiti dall’edificio e firma i contratti di locazione, mentre gli investitori ne possiedono le azioni. Una vendita o un cambio di investitori può allora avvenire mediante il trasferimento delle azioni, e i ricavi e i costi dell’immobile confluiscono in un unico bilancio.
A Cipro una società di questo tipo paga l’imposta sul reddito delle società al 15% sui canoni di locazione, e l’imposta di bollo è stata abolita dal 2026. Le sue azioni rientrano nell’imposta cipriota sulle plusvalenze, perché traggono almeno il 20% del loro valore da immobili ciprioti; fino al 2026 la soglia era del 50%.
Il regolamento antiriciclaggio dell’UE aggiunge una regola per i proprietari extra UE. Dal 10 luglio 2027 una società o un trust extra UE che acquisisce un immobile nell’UE deve registrare i propri titolari effettivi in un registro centrale dell’UE. Qui l’immobile è detenuto da una società cipriota i cui proprietari figurano già nel registro cipriota; la regola riguarda una società extra UE della catena che acquisti un immobile nell’UE a proprio nome.
Chi è il titolare effettivo
Il proprietario A detiene l’80% della società holding, che detiene l’80% della società immobiliare — il 64% per moltiplicazione — e A controlla la società holding, che controlla la società immobiliare. Il proprietario B ha due catene. Il 20% di B nella società holding dà il 16%, e la partecipazione diretta di B aggiunge il 20%, per un totale del 36%. Nessuna delle due catene raggiunge da sola il 25%. Sommate — il metodo del regolamento antiriciclaggio dell’UE, che si applica dal 10 luglio 2027 — lo raggiungono, quindi anche B è titolare effettivo della società immobiliare. Il registro delle BVI della società holding utilizza una soglia del 10%, quindi entrambi i proprietari vi compaiono per le rispettive partecipazioni dirette.
| Persona | Tramite partecipazioni | Tramite un ruolo |
|---|---|---|
| Proprietario A | 64% | — |
| Proprietario B | 36% | — |
Che cosa deposita e conserva ogni livello
- 01
I proprietari
Identità e indirizzo, residenza fiscale, l’origine del denaro utilizzato per acquistare l’immobile e l’accordo tra i due proprietari, che copre anche la partecipazione diretta del proprietario B.
- 02
La società holding
Il registro dei soci, depositato in forma non pubblica presso il Conservatore del registro delle BVI; la comunicazione sulla titolarità effettiva, effettuata dall’agente registrato e aggiornata entro 30 giorni da ogni variazione; la dichiarazione finanziaria annuale all’agente registrato entro nove mesi dalla chiusura dell’esercizio; e la dichiarazione sulla sostanza economica.
- 03
La società immobiliare
Il contratto di acquisto e il titolo di proprietà, i documenti di finanziamento e di garanzia e i contratti di locazione; la comunicazione cipriota sulla titolarità effettiva e la sua conferma annuale; il bilancio IFRS sottoposto a revisione, la dichiarazione annuale HE32 e la dichiarazione dei redditi, con i canoni di locazione tassati al 15%.
Punti di attenzione
- Dal 10 luglio 2027 una società o un trust extra UE che acquisisce un immobile nell’UE deve registrare i propri titolari effettivi in un registro centrale dell’UE; chi detiene già un immobile nell’UE a quella data provvede entro il 10 gennaio 2028, e le variazioni si comunicano entro 28 giorni
- Dal 2026 le azioni di una società che trae almeno il 20% del proprio valore da immobili ciprioti (in precedenza il 50%) rientrano nell’imposta cipriota sulle plusvalenze, quindi la cessione delle azioni della società immobiliare è tassata a Cipro
- Le BVI figurano nell’elenco cipriota 2026 delle giurisdizioni a bassa fiscalità, quindi i dividendi che la società immobiliare versa alla holding possono scontare la ritenuta, e gli interessi pagati alla holding non sono deducibili, salvo che si applichi un’esenzione
- Le BVI figurano nell’elenco del GAFI delle giurisdizioni sottoposte a monitoraggio rafforzato dal giugno 2025 e nell’elenco UE dei paesi terzi ad alto rischio dal gennaio 2026; le banche dell’UE e gli altri soggetti obbligati applicano l’adeguata verifica rafforzata ai rapporti collegati alle BVI
Che cosa conserva il dossier
- Lo schema dell’assetto proprietario, con entrambe le partecipazioni del proprietario B indicate e documentate
- I documenti relativi al titolo di proprietà, all’acquisto e al finanziamento dell’immobile
- I registri e le comunicazioni sulla titolarità effettiva di entrambe le società, riconciliati tra loro
- Il calendario degli adempimenti a Cipro e nelle BVI, e le date del registro dell’UE che dal luglio 2027 si applicano a ogni proprietario extra UE di immobili nell’UE
Giurisdizioni di questa struttura
Cipro
Stato membro dell’UE con un diritto societario di matrice inglese, utilizzato per veicoli di holding, di finanziamento, di proprietà intellettuale, di trasporto marittimo e di fondi; un’aliquota dell’imposta sulle società del 15% dal 2026 e un registro dei titolari effettivi non pubblico.
Isole Vergini Britanniche
Giurisdizione caraibica la cui business company serve strutture di holding, di joint venture e di fondi; nella lista grigia del GAFI dal giugno 2025, nell’elenco UE dei paesi terzi ad alto rischio dal gennaio 2026 e nell’allegato II dell’elenco fiscale UE.
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- EU Anti-Money Laundering Regulation (EU) 2024/1624 (EUR-Lex)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 67 — non-EU entities and EU real estate (Springlex reading aid)
- Regulation (EU) 2024/1624, Article 52 — indirect ownership across chains (Springlex reading aid)
- Trident Trust — Summary of Cyprus's 2026 tax reforms
- Andersen — Cyprus low-tax jurisdictions list for 2026
- Appleby — Key developments in the BVI beneficial ownership regime (February 2026)
- Maples — BVI business companies, requirements for new annual returns